Fondos FIRBI y fideicomisos FIBRA


Una nueva alternativa de inversión en la Bolsa de Valores de Lima

Durante 10 años, la rentabilidad que generen estos instrumentos en Perú, gozarán de una tasa preferente del 5% del Impuesto a la Renta, antes era de 28%.

FIRBI, es un Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles.
FIBRA, es un Fideicomiso de Titulización en Renta de Bienes Inmuebles. Creado mediante el Decreto Legislativo 1262.

Un Fideicomiso es una disposición por la cual una persona deja su herencia o parte de ella encomendada a otra persona para que, en un caso (suceso o condición) y tiempo determinados, la transmita a otra o la invierta del modo que se le indica.
A la persona que deja la herencia se le llama testador y al que se le encomienda la herencia se le llama fiduciario. La persona final que recibe la herencia se llama beneficiario.

Una Titulización es una técnica financiera que consiste en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito (facturas por ejemplo) hacia un inversor, transformando esos derechos de crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales.

En diciembre del 2016 se publicaron diversos dispositivos que modificaron el tratamiento tributario de los FIRBI y FIBRA.




Resumiendo:
Una FIBRA es un fideicomiso que tiene como objetivo desarrollar proyectos inmobiliarios, ya sea adquiriéndolos o construyéndolos.
Un FIRBI es un fondo de inversión para realizar inversiones en proyectos inmobiliarios”.

Hasta la actualidad los fondos FIRBI no han tenido mucha acogida. Debido a su régimen tributario anterior (cuyo impuesto era de 28%) y debido a que no son muy difundidos. La palabra burbuja inmobiliaria es la primera que aparece en aquellos inversores que vieron como grandes empresas y personas perdieron su dinero en aquella oportunidad. Y esto se debe a que se ve una desaceleración en la compra de viviendas mientras que por otro lado se siguen construyendo edificios por todos lados. Quizás proyectos pasados, en una nueva realidad que no encajan y que proyecta nuevos cambios.

El FIRBI y el FIBRA tienen un funcionamiento similar a un fondo mutuo o de pensiones, donde las personas obtienen una rentabilidad del dinero que ha colocado. En este caso la rentabilidad proviene de la ejecución del proyecto, que puede ser un hotel, un edificio de oficinas, viviendas o una fábrica.

Desde el año 2017 y por un plazo de 10 años, se aplicará una tasa preferente de 5%, lo cual es el primer aliciente para que cualquier persona invierta en los títulos de los FIBRA, mientras que en los FIRBI no hay un plazo para ese beneficio.

Estos mecanismos están abiertos a cualquier tipo de inversionistas, tanto personal natural como para empresas sean locales o extranjeros.




Esto requiere de un asesor especializado que se encargue del levantamiento del capital, de la administración del fondo y que tercerice, a su vez, las actividades de construcción y de administración de estos inmuebles.

Se espera que se vean cada vez más empresas propietarias de inmuebles, apostando por estos mecanismos para aprovechar el beneficio tributario.

Una persona natural o una jurídica puede invertir en estos fondos adquiriendo certificados, y la norma actual contempla que si esos certificados se venden a través de la Bolsa de Valores de Lima (BVL), la ganancia generada va a estar exonerada de impuestos hasta el 31 de diciembre del 2019.

Estas operaciones en la Bolsa de Valores de Lima se tendrá que realizar a través de una Sociedad Agente de Bolsa.

Certificados a partir de S/100 se podrían tranzar en la Bolsa bajo el esquema Fibra.

FIBRA funciona de la siguiente manera

Tenemos a una empresa propietaria de un inmueble, en este caso un edificio de oficinas. Esta empresa necesita dinero para apalancar en un nuevo proyecto de un centro comercial. Y para ello constituye un fideicomiso (un FIBRA) por un valor definido, a través de una Sociedad Titulizadora y luego lanza una emisión en la Bolsa de Valores de Lima, por una cantidad determinada de Certificados de Titulización a largo plazo, para que puedan ser adquiridos por el público.

Este papel, cuyo valor podría partir de S/100, tendría una rentabilidad anual de hasta 10%. Si lo comparamos con la apreciación de los inmuebles con el tiempo, esta rentabilidad es real.

Se han identificado cuatro características básicas que definen a los grupos interesados en acogerse al esquema, que necesitan financiarse para crecer y seguir construyendo:
Propietarios de inmuebles.
Especialistas en el sector bienes raíces.
Empresas en operación.; y necesitan.

Ese interés es animado por dos beneficios tributarios de la ley: la exoneración del pago del Impuesto del Alcabala (3% de la venta) y a la ganancia de capitales.

En el caso de las personas naturales que adquieren estos certificados, el beneficio es la reducción del Impuesto a la Renta de 28% a 5%.
Los certificados no atribuyen propiedad del inmueble. Lo que adquiere la persona es el derecho a gozar de los beneficios de las rentas, como posibilidad de ahorro. Por un lado, el certificado genera utilidades anuales. Por otro, es posible vender los certificados en Bolsa si se desea recuperar la inversión, sin impuestos hasta el 2019, fecha en que finaliza la exoneración.



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